Pada dasarnya, jual beli tanah bersifat terang dan tunai. Ini berarti dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan harganya sudah dibayar lunas. Bila harga jual beli rumah tersebut belum dibayar lunas, maka pembuatan Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) belum bisa dilakukan.
Dalam hal pembelian rumah KPR, maka akta jual beli Rumah KPR tersebut di lakukan saat dilakukannya akad KPR Rumah di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris, pihak Bank penyalur KPR, depelover dan pembeli rumah / penerima KPR. Ringkasnya, pihak Bank penyalur KPR menjadi wakil pembeli dan membeli rumah secara tunai dari pihak depelover / penjual hingga Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) bisa di buat.
Sebelum melakukan transaksi jual-beli rumah, kita mesti menyiapkan beberapa syarat Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) baik oleh penjual maupun pembeli.
Syarat Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) Dari Segi Penjual
Dokumen yang harus disiapkan oleh penjual
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk Penjual beserta suami/istri.
- Fotokopi Kartu Keluarga.
- Fotokopi Akta Nikah.
- Asli Sertifikat Tanah.
- Asli Surat Tanda Terima Setoran (STTS) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Surat Persetujuan Suami/Istri (atau bisa juga persetujuan tersebut diberikan dalam AJB).
- Asli Surat Keterangan Kematian jika suami/istri telah meninggal.
- Asli Surat Keterangan Ahli Waris jika suami/istri telah meninggal dan ada anak yang dilahirkan dari perkawinan mereka.
Pemeriksaan sertifikat rumah dan PBB
Yang harus dilakukan PPAT sebelum transaksi adalah melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Untuk pemeriksaan tersebut, PPAT akan meminta asli sertifikat hak atas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Penjual.
Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah diperlukan guna memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis, yakni antara sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah juga dilakukan PPAT guna memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang. Selain itu, pemeriksaan Surat Tanda Terima Setoran PBB dilakukan PPAT untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.
Mendapat Persetujuan suami/istri
Persetujuan dari suami atau istri penjual dalam hal penjual telah menikah juga diperlukan. Hal ini disebabkan mengingat dalam suatu perkawinan akan terjadi percampuran harta bersama kekayaan masing-masing suami istri, begitu juga dengan hak atas tanah. Oleh sebab hak atas tanah adalah harta bersama dalam perkawinan, maka penjualannya membutuhkan persetujuan suami atau istri. Persetujuan ini bisa diberikan dengan cara penandatanganan Surat Persetujuan Khusus atau suami atau istri dari pihak penjual turut menandatangani Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB).
Mendapat Persetujuan Ahli Waris
Bila suami atau istri penjual sudah meninggal dunia, maka keadaan tersebut harus dibuktikan dengan Surat Keterangan Kematian dari kantor Kelurahan. Dengan meninggalnya suami atau istri, maka anak-anak yang lahir dari perkawinan mereka harus hadir sebagai ahli waris dari tanah yang akan dijual. Anak-anak ini juga wajib memberikan persetujuannya dalam AJB sebagai ahli waris menggantikan persetujuan dari suami atau istri yang meninggal.
Syarat Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) bila membeli rumah dari developer
Yang perlu diperhatikan adalah apakah sertifikat tanah atas rumah KPR yang kita pilih sudah dipisah/dipecahkan dari sertifikat tanah induk, hingga sesudah Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) selesai dilaksanakan tanah tersebut bisa langsung dijadikan jaminan melalui hak tanggungan oleh bank penyalur KPR terkait. Hal ini perlu kita konfirmasi terlebih dahulu kepada pihak developer. Bila depelover mengatakan Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) dapat dilaksanakan kurang lebih 3 (tiga) bulan sesudah tunggakan-tunggakan dipenuhi, ada kemungkinan karena sertifikat tanah atas rumah tersebut belum dipecahkan dari sertifikat tanah induk.
Dokumen yang perlu disiapkan oleh pembeli
- Fotokopi Kartu Tanda Penduruk (KTP)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Fotokopi Akta Nikah bila telah menikah
- Fotokopi NPWP
Biaya dalam Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB)
Disamping harga jual-beli tanah, biaya lainnya yang harus dikeluarkan baik oleh penjual maupun pembeli adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh Penjual sebesar 5% dari harga tanah, sedangkan Pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% sesudah dikurangi Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Selain pajak, biaya lainnya yang perlu dikeluarkan adalah jasa PPAT yang umumnya ditanggung bersama oleh Penjual dan Pembeli.
Penandatanganan Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB)
Sesudah Penjual dan Pembeli menyerahkan sertifikat tanah, bukti setor pajak dan dokumen identitas para pihak dan membayar komponen biaya transaksi, maka Penjual dan Pembeli menghadap ke PPAT untuk menandatangani AJB. Penandatanganan tersebut wajib dilakukan di hadapan PPAT dan biasanya disaksikan oleh 2 orang saksi yang juga turut menandatangani AJB. Umumnya kedua orang saksi tersebut berasal dari kantor PPAT yang bersangkutan.
Balik Nama Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB)
Sesudah penandatanganan Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) dilakukan, langkah berikutnya adalah melakukan balik nama sertifikat rumah dari nama Penjual menjadi nama Pembeli. Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan oleh PPAT. Proses balik nama ini bisa berlangsung kurang lebih satu sampai tiga bulan.
Secara prinsip, bank penyalur Kredit Pemilikan Rumah akan menggantikan posisi pembeli untuk membayar pembelian rumah kepada penjual (developer). Dalam praktiknya, pelaksanaan akad KPR Rumah dengan pelaksanaan Akta Jual Beli Rumah KPR (AJB) bisa dilakukan secara bersamaan. Hal ini sesuai dengan kesepakatan antara bank penyalur KPR tersebut dengan pihak developer. Perhatikanlah besar dan macam biaya jual beli rumah di luar harga rumah sebelum membeli rumah kpr.
